Restnutzungsdauergutachten: mehr Abschreibung für Ihre vermietete Immobilie

Ein Gutachten, das nachweist, wie viele Jahre ein Gebäude bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch genutzt werden kann. Ist diese Restnutzungsdauer kürzer als die gesetzlich unterstellte, kann die jährliche Abschreibung (AfA) höher ausfallen.

Vor allem für Vermieter älterer Gebäude, die nicht umfassend modernisiert wurden, und bei einem hohen Gebäudeanteil am Kaufpreis. Je früher nach dem Kauf, desto länger wirkt die höhere Abschreibung.

Bei Neubauten, kernsanierten Häusern oder selbst genutzten Immobilien lohnt es sich meist nicht. Das sagen wir Ihnen in der Vorabprüfung offen.

Nein. Abschreibungen gibt es nur für Gebäude, mit denen Sie Einkünfte erzielen, also für vermietete oder betrieblich genutzte Immobilien. Bei teilweise vermieteten Häusern betrifft es nur den vermieteten Teil.

Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs können Sie die kürzere Nutzungsdauer mit jeder sachgerechten Methode nachweisen. Eine bestimmte Zertifizierung schreibt das Gesetz derzeit nicht vor. Entscheidend ist ein sachkundiges, objektbezogenes und nachvollziehbares Gutachten. Ob das Finanzamt es anerkennt, prüft es im Einzelfall.

Der Gesetzgeber diskutiert derzeit, die Anforderungen an solche Gutachten zu verschärfen. Wir informieren Sie im Erstgespräch über den aktuellen Stand, bevor Sie etwas beauftragen.

Florian König ist Certified Real Estate Asset Manager (DIA). Das Aufbaustudium an der Deutschen Immobilien-Akademie an der Universität Freiburg umfasste unter anderem Wertermittlungsverfahren, Recht in der Immobilienwirtschaft und spezielles Immobiliensteuerrecht.

Dazu kommt unsere praktische Erfahrung als Bausachverständige: Den Zustand von Dach, Fassade, Leitungen und Haustechnik beurteilen wir selbst vor Ort.

Ausgangspunkt ist die übliche Gesamtnutzungsdauer für die Gebäudeart. Davon ausgehend bewerten wir Alter, Bauweise und den Modernisierungsgrad von Dach, Fenstern, Leitungen, Heizung, Bädern, Dämmung und Innenausbau. Hinzu kommt der Zustand, den wir beim Ortstermin feststellen.

Weil das Finanzamt eine Begründung für Ihr konkretes Gebäude erwartet. Fotos und eine Bauteilbewertung vor Ort sind deutlich belastbarer als ein Gutachten, das nur aus Unterlagen am Schreibtisch entsteht. Als Bausachverständige beurteilen wir den Zustand fachkundig.

Das hängt vom Gebäudeanteil am Kaufpreis, von der nachgewiesenen Restnutzungsdauer und von Ihrem persönlichen Steuersatz ab. Ein Beispiel: Bei 300.000 € Gebäudeanteil und 25 statt 50 Jahren verdoppelt sich die jährliche Abschreibung von 6.000 € auf 12.000 €.

Die konkrete Steuerwirkung berechnet Ihr Steuerberater. Wir geben keine Steuerberatung.

Das Honorar hängt von Objektart und Größe ab. Wir nennen es Ihnen nach der kostenlosen Vorabprüfung schriftlich, bevor wir beginnen – und nur dann, wenn sich das Gutachten für Sie voraussichtlich lohnt.

Die Kosten für das Gutachten können in der Regel bei den Einkünften aus Vermietung angesetzt werden. Fragen Sie dazu Ihren Steuerberater.

Die Restnutzungsdauer wird auf den Zeitpunkt der Anschaffung bezogen. Ob und für welche Jahre eine höhere Abschreibung noch berücksichtigt werden kann, hängt vom Stand Ihrer Steuerbescheide ab. Das klärt Ihr Steuerberater.

In der Regel Kaufvertrag, Baupläne oder Baubeschreibung, Wohn- und Nutzflächenangaben, Energieausweis und Nachweise über Modernisierungen mit Jahr, etwa Rechnungen für Dach, Fenster oder Heizung. Bei Eigentumswohnungen zusätzlich Teilungserklärung und Protokolle.

Sie bekommen nach der Beauftragung eine genaue Liste.

Das schriftliche Gutachten erhalten Sie innerhalb von 10 Werktagen nach dem Ortstermin, sobald alle Unterlagen vorliegen.

Unser Büro liegt in Ringsheim direkt an der A5. Wir sind im Ortenaukreis und in Südbaden tätig, unter anderem in Offenburg, Lahr, Ettenheim, Herbolzheim, Kenzingen, Emmendingen, Waldkirch und Freiburg im Breisgau.