Immobilie bewerten: Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren einfach erklärt

Was ist eigentlich der Verkehrswert?

Wenn von „Wert“ die Rede ist, meinen Gutachter in Deutschland in aller Regel den Verkehrswert, auch Marktwert genannt. Das Baugesetzbuch definiert ihn in § 194 als den Preis, der zum Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten, den tatsächlichen Eigenschaften und der Lage des Grundstücks zu erzielen wäre – ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse.

Wichtig dabei: Der Verkehrswert ist kein Wunschpreis und auch nicht der Preis, den ein bestimmter Käufer aus persönlichen Gründen zahlen würde. Er beschreibt, was der Markt für diese Immobilie an diesem Tag typischerweise hergibt.

Die Grundlage: ImmoWertV 2021

Wie ein Verkehrswert ermittelt wird, regelt die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Die aktuelle Fassung vom 14. Juli 2021 ist für Gutachten maßgeblich, die seit dem 1. Januar 2022 erstellt werden. Sie sorgt für einheitliche und nachvollziehbare Bewertungen und kennt drei normierte Verfahren. Häufig werden in einem Gutachten mehrere Verfahren angewendet, um das Ergebnis abzusichern.

Verfahren 1: Das Vergleichswertverfahren

Beim Vergleichswertverfahren wird der Wert aus tatsächlich gezahlten Kaufpreisen für vergleichbare Objekte abgeleitet. Grundlage sind vor allem die Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse. Unterschiede in Lage, Größe, Baujahr oder Ausstattung werden über Anpassungen berücksichtigt.

Typisch für: Eigentumswohnungen, Reihenhäuser und unbebaute Grundstücke – also überall dort, wo es genügend vergleichbare Verkäufe gibt.

Auch der Bodenwert eines bebauten Grundstücks wird in der Regel im Vergleichswertverfahren ermittelt, meist über den Bodenrichtwert.

Verfahren 2: Das Ertragswertverfahren

Beim Ertragswertverfahren steht die Frage im Mittelpunkt: Welchen Ertrag bringt die Immobilie dauerhaft? Ausgangspunkt sind die marktüblich erzielbaren Mieten. Davon werden die Bewirtschaftungskosten abgezogen. Der verbleibende Reinertrag wird unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer und des Liegenschaftszinssatzes in einen Wert umgerechnet – zuzüglich des Bodenwerts.

Typisch für: vermietete Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser sowie Gewerbeimmobilien, die Käufer vor allem als Kapitalanlage betrachten.

Gut zu wissen: Maßgeblich sind die marktüblichen Mieten, nicht zwingend die tatsächlich vereinbarten. Liegt eine Miete deutlich darunter oder darüber, wird das im Gutachten gesondert berücksichtigt.

Verfahren 3: Das Sachwertverfahren

Beim Sachwertverfahren wird gefragt: Was würde es kosten, das Gebäude heute neu zu errichten – und wie viel davon ist nach Alter und Zustand noch vorhanden? Zu diesem Gebäudesachwert kommt der Bodenwert hinzu. Weil Baukosten nicht automatisch dem Marktpreis entsprechen, wird das Ergebnis anschließend über einen Sachwertfaktor an den regionalen Markt angepasst.

Typisch für: selbst genutzte Ein- und Zweifamilienhäuser, für die es nur wenige direkt vergleichbare Verkäufe gibt.

Bodenrichtwert, Zustand und Besonderheiten

Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für Grundstücke in einer Zone. Er wird von den Gutachterausschüssen ermittelt; in Baden-Württemberg sind die Bodenrichtwerte über das Landesportal BORIS-BW einsehbar. Für das konkrete Grundstück muss der Wert an Größe, Zuschnitt und Stichtag angepasst werden.

Daneben spielen sogenannte besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale eine Rolle – zum Beispiel:

• Bauschäden und Instandhaltungsstau
• Wohnrechte, Nießbrauch oder Wegerechte im Grundbuch
• Baulasten
• vom Marktüblichen abweichende Mietverträge

Gerade Bauschäden werden in Online-Bewertungen oft gar nicht erfasst. Hier zahlt sich der Blick des Bausachverständigen aus: Ein feuchter Keller, ein Riss in der Fassade oder eine alte Heizung können den Wert spürbar beeinflussen. Mehr dazu lesen Sie in unseren Beiträgen zu Schimmel in der Heizperiode und zum neuen Heizungsgesetz.

Online-Rechner, Kurzgutachten oder Verkehrswertgutachten?

Nicht jeder Anlass braucht dasselbe Dokument:

1. Online-Bewertung: schnelle Orientierung, beruht aber auf Durchschnittswerten und Ihren eigenen Angaben. Zustand, Rechte und Besonderheiten bleiben meist unberücksichtigt.
2. Kurzgutachten: fundierte Einschätzung nach Ortsbesichtigung, geeignet etwa für die Preisfindung beim Verkauf oder als Grundlage für Gespräche in der Familie.
3. Verkehrswertgutachten: ausführlich, nachvollziehbar und nach ImmoWertV aufgebaut – erforderlich, wenn Dritte wie Finanzamt, Gericht oder Bank den Wert belastbar nachvollziehen müssen.

Erbschaft und Schenkung: der Nachweis beim Finanzamt

Bei Erbschaft und Schenkung bewertet das Finanzamt Immobilien zunächst nach den Regeln des Bewertungsgesetzes. Liegt der tatsächliche Wert darunter, können Erben und Beschenkte nach § 198 BewG einen niedrigeren Wert nachweisen. Das Gutachten muss dafür von einem Gutachterausschuss oder von einer Person stammen, die als Sachverständige für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt oder zertifiziert ist.

Der Bundesfinanzhof hat in einer im Oktober 2026 veröffentlichten Entscheidung (II B 87/25) noch einmal betont, dass ein ordnungsgemäß erstelltes Gutachten inhaltlich geprüft werden muss und nicht pauschal abgelehnt werden darf. Ob sich ein Gutachten für Sie lohnt, sollten Sie mit Ihrer Steuerberaterin oder Ihrem Steuerberater besprechen.

Wann Sie welche Bewertung brauchen

• Verkauf: realistischer Angebotspreis statt Bauchgefühl – damit die Immobilie weder unter Wert verkauft wird noch monatelang am Markt steht.
• Kauf: Prüfung, ob der verlangte Preis zu Zustand und Lage passt.
• Erbschaft und Erbengemeinschaft: faire Grundlage für die Auseinandersetzung und gegebenenfalls für das Finanzamt.
• Scheidung: nachvollziehbarer Wert für den Zugewinnausgleich.
• Finanzierung und Vermögensübersicht: belastbare Zahlen für Bank und Planung.

Wie wir Sie unterstützen

Wir verbinden Wertermittlung mit dem Blick des Bausachverständigen: Wir besichtigen die Immobilie, prüfen Unterlagen wie Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne und Energieausweis, werten Marktdaten aus und dokumentieren nachvollziehbar, wie der Wert zustande kommt. Vorab klären wir, welche Form der Bewertung Ihr Anlass wirklich erfordert – und beim Verkauf begleiten wir Sie auf Wunsch bis zum Notartermin. Mehr zur Immobilienbewertung und zur Immobilienvermittlung.